公開日：2026年03月05日
違法建築（違反建築物）とは、建築基準法やその関連法規に違反して建てられた建物のことです。新築時に適法であっても、後の増改築や法改正によって違反状態になるケースもあり、これを「既存不適格建築物」と呼びます。
厳密には「違法建築」と「既存不適格」は異なります。既存不適格は建築時の法律には適合していたが、その後の法改正で基準を満たさなくなったもの。違法建築は建築時点から法規に違反しているものです。ただし、不動産売買の現場ではどちらも「売りにくい物件」として同様に扱われることが多いです。
違法建築が存在する主な理由は以下の通りです。
違法建築物件の市場価格は、適法な同等物件と比べて以下のように下がる傾向があります。
ただし、立地が良い物件や土地値が高いエリアでは、建物の違法性に関わらず土地としての価値で売却できるケースもあります。
増築部分の撤去や用途変更で違反を解消する方法。費用がかかりますが、通常の価格で売却できるようになります。是正工事の費用は違反の内容によって数十万円〜数百万円と幅があります。
是正工事を行う場合の注意点：
是正費用を負担せずに売却できる最も手軽な方法です。訳あり物件専門の買取業者は、違法建築物件の取り扱いノウハウを持っており、以下のような対応が可能です。
買取業者への売却は最短1週間程度で完了するため、早く処分したい方に適しています。
建物を解体すれば違法建築の問題は解消します。解体費用は木造で坪3〜5万円、鉄骨造で坪5〜8万円、RC造で坪6〜10万円が目安です。ただし、接道義務を満たさない土地の場合は再建築不可となるため注意が必要です。
当サイトのランキングで違法建築に対応した業者を確認できます。
はい。違法建築であっても所有権の移転は可能です。一般の仲介では難しいですが、訳あり物件専門の買取業者であれば対応可能です。ただし、買取価格は適法物件より低くなります。
建ぺい率・容積率オーバー、用途違反、接道義務違反、無確認増改築、高さ制限違反などがあります。最も多いのは無確認増改築で、カーポートやサンルームの増築が該当するケースが多いです。
既存不適格は建築時には適法だったが法改正で基準を満たさなくなった建物、違法建築は建築時点から法規に違反している建物です。既存不適格の方が売却しやすい傾向がありますが、どちらも通常の売却は困難です。
住宅ローンが使えない、火災保険の制限、行政からの是正命令の可能性、将来の売却が困難、増改築時に建築確認が下りないなどのリスクがあります。
違反内容によって大きく異なりますが、増築部分の撤去で50〜200万円、用途変更の手続きで30〜100万円程度が目安です。構造的な問題がある場合はさらに高額になることがあります。
自分の物件が違法建築に該当するかどうかを確認するには、以下の手順が有効です。
検査済証がない建物は全て違法建築というわけではありませんが、金融機関の審査では検査済証の有無が重要な判断基準となります。2003年以前は検査済証の取得率が低く（1998年時点で約38%）、古い物件ほど検査済証がないケースが多いです。
違法建築物件は一般市場では売りにくいですが、売却する方法は複数あります。是正してから売却、現状のまま買取業者に売却、更地にして売却の3つの選択肢を比較し、費用対効果の高い方法を選びましょう。
重要なのは、まず自分の物件がどの程度の違反に該当するかを把握すること。そのうえで、訳あり物件専門の買取業者に無料査定を依頼し、複数社で比較検討することが最善の進め方です。
60代男性｜無確認増築の戸建てを売却
「30年前に増築したカーポートと2階の部屋が未登記・無確認でした。地元の不動産屋には断られましたが、訳あり専門の業者に相談したら1週間で買い取ってもらえました。思ったより高値がついて助かりました。」
50代女性｜容積率オーバーのマンションを売却
「相続したマンションが容積率オーバーで、住宅ローンが使えないと言われました。現金購入できる投資家を見つけてくれる買取業者にお願いし、相場の65%ほどで売却できました。」
※個人の感想であり、全ての方に同様の結果を保証するものではありません。